Kernsanierung Wien: Kosten pro m², Dauer und Ablauf

Bei einer Kernsanierung wird ein Haus oder eine Wohnung bis auf den Rohbau zurückgebaut. Erhalten bleiben Fundament, tragende Wände, Decken und meist der Dachstuhl. Erneuert werden Installationen, Böden, Putz, Fenster, Türen, Dämmung und häufig auch die Raumaufteilung. Das Ergebnis ist ein Gebäude, das technisch weitgehend einem Neubau entspricht.

In Wien und im Umland betrifft das vor allem Gründerzeithäuser, Siedlungshäuser aus der Nachkriegszeit und Einfamilienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Gerade dort sind Leitungen, Dämmung und Heizung oft am Ende ihrer Lebensdauer.

Abzugrenzen ist die Kernsanierung von einer Teilsanierung, bei der nur einzelne Bereiche wie Bad, Fenster oder Heizung erneuert werden. Die Kernsanierung betrachtet das Gebäude als Ganzes und bringt alle Systeme gleichzeitig auf den aktuellen Stand.

Die Kosten hängen stark vom Zustand des Gebäudes und vom gewünschten Standard ab. Die folgenden Werte sind grobe Richtwerte, abhängig von Objekt und Ausstattung – keine Angebotspreise.

Die wichtigsten Kostentreiber

• Feuchtigkeit im Mauerwerk und notwendige Trockenlegung
• Schäden an Holzbalken- oder Tramdecken
• Statische Eingriffe, etwa für offene Grundrisse
• Schadstoffe in Altbauteilen, die fachgerecht entfernt werden müssen
• Thermische Sanierung von Dach, Fassade und Kellerdecke
• Neue Haustechnik wie Wärmepumpe oder Fußbodenheizung

Planen Sie zusätzlich eine Reserve von zehn bis fünfzehn Prozent für Unvorhergesehenes ein. Bei Altbauten zeigt sich manches erst nach dem Rückbau.

Die Dauer hängt von Größe, Zustand und Behördenverfahren ab. Als grobe Orientierung:

• Wohnung: etwa zwei bis vier Monate Bauzeit
• Einfamilienhaus: etwa vier bis acht Monate Bauzeit
• Mit Zubau, Aufstockung oder umfangreicher Statik: entsprechend länger

Hinzu kommen Planung und gegebenenfalls das Bewilligungsverfahren beim Magistrat. Trocknungszeiten für Estrich und Putz lassen sich nur begrenzt verkürzen und sollten im Zeitplan realistisch berücksichtigt werden.

Den größten Einfluss auf die Dauer haben Entscheidungen, die zu spät getroffen werden. Wer Fliesen, Sanitärobjekte, Fenster und Böden bereits vor Baubeginn festlegt, vermeidet Wartezeiten durch Lieferfristen. Ebenso wichtig ist eine durchgehende Koordination der Gewerke, damit keine Leerläufe zwischen Rohbau, Installation und Ausbau entstehen. Bei Projekten im Winter sind außerdem Heizung und Bautrocknung einzuplanen, damit Putz und Estrich in angemessener Zeit trocknen können.

1. Bestandsaufnahme und Analyse: Begehung, Prüfung von Statik, Feuchtigkeit und möglichen Schadstoffen, Aufnahme der Pläne.
2. Planung und Kostenschätzung: Grundriss, Haustechnik und Ausstattung festlegen, Leistungsbeschreibung erstellen, Angebot zum Fixpreis.
3. Einreichung: Bei bewilligungspflichtigen Maßnahmen Einreichung bei der Baubehörde, in Wien der MA 37, in Niederösterreich bei der Gemeinde.
4. Entkernung und Abbruch: Rückbau bis zur tragenden Struktur, getrennte Entsorgung der Baustoffe.
5. Rohbauarbeiten und Statik: Mauerwerk instand setzen, Durchbrüche herstellen, Decken verstärken, gegebenenfalls Trockenlegung.
6. Gebäudehülle: Dach, Fenster, Fassade und Dämmung, damit das Gebäude dicht ist.
7. Rohinstallation: Elektro, Sanitär, Heizung und gegebenenfalls Lüftung.
8. Innenputz, Estrich, Trockenbau: inklusive ausreichender Trocknungszeiten.
9. Ausbau: Fliesen, Böden, Maler, Türen, Sanitärobjekte, Küche.
10. Abnahme und Übergabe: gemeinsame Begehung, Dokumentation und Fertigstellungsanzeige, wo erforderlich.

Für thermische Sanierung, Heizungstausch und bestimmte Sanierungsmaßnahmen gibt es Förderungen von Bund und Ländern. In Wien ist der Wohnfonds Wien eine wichtige Anlaufstelle. Da sich Programme und Bedingungen regelmäßig ändern, sollten Sie die aktuellen Konditionen vor Auftragsvergabe prüfen – viele Förderungen müssen vor Baubeginn beantragt werden.

Rechtlich wichtig: Eingriffe in tragende Bauteile, Änderungen der Fassade oder Nutzungsänderungen sind in der Regel bewilligungspflichtig. In Schutzzonen gelten zusätzliche Vorgaben für das äußere Erscheinungsbild.

Bei einer Kernsanierung arbeiten viele Gewerke auf engem Raum zusammen. Ein Generalunternehmer mit Baumeisterbefugnis plant den Ablauf, koordiniert alle Firmen und haftet für das Gesamtergebnis. Sie haben einen Vertrag, einen Ansprechpartner und einen klaren Terminplan – alles aus einer Hand.

Ein weiterer Vorteil: Wird die Kernsanierung zum Fixpreis vereinbart, liegt das Risiko für Schnittstellenprobleme beim Generalunternehmer und nicht bei Ihnen. Zusatzleistungen, etwa wegen eines erst nach dem Rückbau entdeckten Schadens, werden transparent besprochen und schriftlich vereinbart, bevor sie ausgeführt werden. Bei Bedarf übernehmen wir auch verwandte Leistungen wie Dachstuhlsanierung, Zubau oder Dachgeschossausbau, sodass Ihr Haus in einem Zug auf den neuesten Stand gebracht wird.

Eine Kernsanierung in Wien ist eine umfassende, aber lohnende Investition: Sie erhalten ein technisch modernes Gebäude und bewahren gleichzeitig Substanz und Charakter. Entscheidend sind eine gründliche Bestandsaufnahme, eine realistische Kosten- und Zeitplanung sowie eine saubere Koordination der Gewerke. Die Kernsanierung.at führt Kernsanierungen in Wien und im Umkreis von rund 40 km in Niederösterreich durch. Fordern Sie Ihre kostenlose Erstberatung an – wir sehen uns Ihr Objekt vor Ort an.

Kostenangaben sind unverbindliche Richtwerte und ersetzen kein individuelles Angebot. Rechtliche und steuerliche Hinweise sind allgemein – im Einzelfall bitte Behörde, Hausverwaltung oder Steuerberatung fragen. Stand: 28. Juli 2026.